Energetische Sanierung 2026 & 2027: die neuen Regelungen
Das Heizungsgesetz ist Geschichte: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Wir erklären, was die 65-%-Regel ersetzt, was die Bio-Treppe kostet, welche Energieausweise ab 2027 gelten – und was das für Ihre Sanierungsplanung bedeutet.
✓Aktueller Rechtsstand
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat verabschiedet, am 28. Juli im Bundesgesetzblatt verkündet und gilt in seinen wesentlichen Teilen seit dem 29. Juli 2026. Es handelt sich um das umbenannte und neu geordnete Gebäudeenergiegesetz: Das Stammgesetz bleibt bestehen, die Paragraphen wurden teils neu nummeriert. Von den früher drei Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel bleiben zwei bestehen – gestrichen wurde die Kesselaustauschpflicht. Einzelne Regelungen – etwa zu Energieausweisen und Nichtwohngebäuden – treten erst zum 1. Januar 2027 oder später in Kraft. Maßgeblich ist stets der amtliche Gesetzestext.
Vier Weichenstellungen für Eigentümer
65-%-Regel entfällt
Die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie zu betreiben, ist gestrichen. Gas- und Ölheizungen dürfen wieder eingebaut werden – ohne Kopplung an die kommunale Wärmeplanung.
Dafür: die Bio-Treppe
Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen müssen ab 2029 einen steigenden Anteil grüner Brennstoffe nutzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.
Neue Energieausweise ab 2027
Ab 1. Januar 2027 gelten erweiterte, digitalere Energieausweise. Nichtwohngebäude bekommen eine Skala von A bis G. Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre gültig.
CO₂-Preis bleibt stabil
Der nationale CO₂-Preis bleibt 2027 im Korridor von 55 bis 65 € je Tonne – wie schon 2026. Der europäische Emissionshandel für Gebäude (ETS 2) startet erst 2028.
Zeitstrahl: Was gilt ab wann?
Die Regelungen greifen gestaffelt über die kommenden Jahre. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Stichtage für Wohn- und Nichtwohngebäude.
Vereinfachte Darstellung der wichtigsten Stichtage · energieberater.berlin
Aus dem GEG wird das GModG
Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt auf Technologieoffenheit statt fester Quoten. Für Eigentümer heißt das: mehr Wahlfreiheit, aber auch mehr Verantwortung für die eigene Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Bisher (GEG, bis 28.07.2026)
- Neue Heizungen mussten zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden (§ 71 GEG).
- Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Gas- und Ölkessel (§ 72 GEG).
- Heizungsvorgaben waren an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt – mit Fristen 2026 bzw. 2028.
- Ein Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 war vorgesehen.
Jetzt (GModG, seit 29.07.2026)
- Die 65-%-Pflicht ist ersatzlos gestrichen. Wärmepumpe, Hybrid, Fernwärme, Biomasse, Gas und Öl stehen wieder zur Wahl.
- Die Austauschpflicht für alte Kessel ist entfallen; § 72 GEG ist weggefallen.
- Die Kopplung an die Wärmeplanung entfällt – der Wärmeplan bleibt Orientierung, keine Vorgabe.
- Statt Verboten gilt die Bio-Treppe für neu eingebaute fossile Heizungen ab 2029.
Was bleibt unverändert
Eine funktionierende Heizung muss niemand austauschen. Bestandsanlagen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, sind von der Bio-Treppe vollständig ausgenommen – weder Beimischung noch Nachweis. Reparaturen bleiben zulässig.
Bestehen bleiben dagegen die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) – jeweils binnen zwei Jahren ab Grundbucheintragung. Details dazu hier.
Auch die BEG-Förderung bleibt bestehen. Die Fördersätze wurden allerdings zum 21. Juli 2026 angepasst – die Details dazu finden Sie auf unserer Seite zur BEG-Reform 2026.
Ebenfalls neu im GModG
| Thema | Regelung | Ab wann |
|---|---|---|
| Grüngas-/Grünheizölquote | Die Bundesregierung ist verpflichtet, ein eigenes Gesetz dazu vorzulegen | Vorlage bis 01.12.2026 |
| Havarie-Regelung | Bei irreparablem Ausfall gilt eine Übergangsfrist von 12 Monaten | laufend |
| Lebenszyklus-Bilanzen (Neubau) | Treibhausgasbilanz über den Lebenszyklus | 2028 große Neubauten, 2030 alle |
| Evaluierung | Überprüfung der Ziele im Gebäudesektor, ggf. Nachsteuerung | 2030 |
| Wärmeplanungspflicht | Entfällt für Kommunen unter 15.000 Einwohnern | seit 2026 |
Die Bio-Treppe: was auf neue Gas- und Ölheizungen zukommt
Wer sich ab jetzt für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung entscheidet, muss dem Brennstoff ab 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Energie beimischen. Bis Ende 2028 gilt keine Beimischungspflicht.
Die vier gesetzlich fixierten Stufen
Anrechenbar sind unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Wasserstoffarten. Eine fünfte Stufe mit 100 % ist im Gesetz nicht vorgesehen.
Wer ist ausgenommen?
- Bestandsheizungen mit Einbau vor dem 29.07.2026 – vollständig ausgenommen.
- Hybridheizungen mit einem erneuerbaren Anteil von mindestens 25 % sind bis 2035 ausgenommen.
- Solarthermie oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung können die Pflicht befristet bis Ende 2034 gleichwertig erfüllen.
- Bei Havarie greift eine Übergangsregel von 12 Monaten.
Nachweis in der Praxis
Der Nachweis läuft grundsätzlich über die Bestätigung des Brennstofflieferanten – in der Regel über einen entsprechenden Liefervertrag.
Ab 2035 ist bei Mehrfamilien- und Nichtwohngebäuden für Anteile über 15 % zusätzlich der Nachweis durch eine fachkundige Person erforderlich – etwa einen Energieberater.
Wichtig für Ihre Kalkulation: Grüne Brennstoffe sind in der Regel teurer als fossile. Der Aufschlag steigt mit jeder Stufe.
Unser Beratungshinweis
Eine neue Gasheizung ist heute günstiger in der Anschaffung – aber sie bindet Sie über ihre gesamte Nutzungsdauer von 20 Jahren und mehr an einen steigenden Kostenpfad: Bio-Treppe, CO₂-Preis ab 2028 im europäischen Emissionshandel und mögliche Netzentgelte. Wer 2026 investiert, sollte die Vollkosten bis etwa 2046 rechnen, nicht nur den Angebotspreis. Genau das machen wir im Beratungsgespräch transparent.
CO₂-Kostenrechner & Heizungs-Entscheidungshilfe
Zwei Werkzeuge für Ihre Planung: Was kostet der CO₂-Preis Ihr Gebäude heute und künftig – und welche Heiztechnik passt zu Ihrer Situation?
Richtwert auf Basis üblicher Emissionsfaktoren. Ohne Mehrwertsteuer und ohne Berücksichtigung individueller Lieferverträge.
Über 20 Jahre gerechnet
–
Zeigt die reinen Mehrkosten durch die Beimischungspflicht – ohne CO₂-Preis, der zusätzlich anfällt.
Einordnung
–
Alle Werte sind unverbindliche Richtwerte zur Orientierung und ersetzen keine Fachplanung. Emissionsfaktoren, Preisannahmen und Nutzungsdauern variieren im Einzelfall. Individuelle Berechnung anfragen →
Passend dazu: die BEG-Förderung 2026
Die gesetzlichen Pflichten sind die eine Seite – die Förderung die andere. Auf unserer Seite zur BEG-Reform finden Sie alle Fördermatrizen für Wohn- und Nichtwohngebäude sowie einen ausführlichen Förderrechner für Einzelmaßnahmen, Heizungstausch und Effizienzhaus-Sanierung.
Neue Energieausweise: digitaler und umfangreicher
Das GModG setzt Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Für Energieausweise heißt das: neue Muster, neue Pflichtangaben und eine neue Berechnungsgrundlage – allerdings erst für Ausweise, die ab 2027 neu ausgestellt werden.
Wohngebäude
Die vertraute Skala von A+ bis H bleibt erhalten. Die viel diskutierte Umstellung auf die europaweit einheitliche A-bis-G-Skala wurde für Wohngebäude auf eine spätere Novelle verschoben – die EU erlaubt diesen Aufschub bis Ende 2029.
Der Sanierungsbericht wird künftig unselbstständiger Teil des Energieausweises; für die Ausstellungsberechtigung ist eine Fortbildung erforderlich.
Nichtwohngebäude
Erstmals gilt eine Effizienzskala von A bis G. Die Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten, die Klasse G umfasst die energetisch schlechtesten 16 % des Bestands.
Damit wird erstmals transparent, welche Gebäude zum „schlechtesten" Teil des Bestands zählen – relevant für Förderung und Sanierungsschwellen.
Wichtig für Eigentümer: keine Panik nötig
Bestehende Energieausweise behalten ihre volle Gültigkeit über die vollen zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Es gibt keine Austausch- oder Umschreibepflicht. Ein Ausweis, den Sie heute bestellen, wird nach dem aktuell geltenden Recht erstellt. Wir stellen Energieausweise nach § 88 GEG bzw. den Nachfolgeregelungen für Sie aus – mehr dazu hier.
Nichtwohngebäude: Sanierungsschwellen und Solarpflicht
Für Nichtwohngebäude bringt das GModG eigene Anforderungen mit teils längeren Vorlaufzeiten. Wer ein Gewerbeobjekt in Berlin oder Brandenburg hält, sollte diese Fristen in die Investitionsplanung aufnehmen.
| Regelung | Inhalt | Stichtag |
|---|---|---|
| Sanierungsschwellen§ 40 GModG, setzt EPBD um | Anforderungen für energetisch besonders schlechte Nichtwohngebäude. Erfüllungsfiktionen unter anderem für Baujahr ab 1996, WSchVO-1995-Niveau, Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. | In Kraft ab 01.01.2027Schwellen greifen ab 2030 bzw. 2033 |
| Solarpflichtbestehende öffentliche Nichtwohngebäude | Gestaffelte Pflicht nach Gebäudegröße. Ausnahmen unter anderem bei fehlender Wirtschaftlichkeit und für nach § 40 zu sanierende Gebäude. | 2028 ab 2.000 m²2029 ab 750 m² · 2031 ab 250 m² |
| Gemischt genutzte Gebäude | Werden rechnerisch über Zonen abgebildet – relevant bei Wohn- und Gewerbenutzung im selben Objekt. | mit GModG |
| Gebäudeautomation & Ladeinfrastruktur | Neue bzw. erweiterte Anforderungen aus der EPBD-Umsetzung. | gestaffelt |
Ausnahmen bestehen u. a. bei Abriss, Nutzungsänderung, Denkmalschutz und Unwirtschaftlichkeit · energieberater.berlin
Wärmeplanung: Der Berliner Wärmeplan 2026 liegt vor
Auch wenn die Kopplung der Heizungsvorgaben an die Wärmeplanung entfallen ist: Der Wärmeplan bleibt das wichtigste Orientierungsinstrument für die Frage, ob Ihr Gebäude künftig auf Fernwärme oder auf eine dezentrale Lösung setzen sollte.
Berlin
Als Großstadt war Berlin verpflichtet, bis zum 30. Juni 2026 einen Wärmeplan vorzulegen. Mit dem Berliner Wärmeplan 2026 liegt ein strategischer Rahmen für die Wärmewende bis 2045 vor – inklusive Karten zu den voraussichtlichen Wärmeversorgungsgebieten für 2030, 2035, 2040 und 2045.
Brandenburg & kleinere Kommunen
Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Für Kommunen unter 15.000 Einwohnern entfällt die Pflicht mit dem GModG; unter 10.000 Einwohnern sind vereinfachte Verfahren möglich.
Was das für Sie heißt
Der Wärmeplan ist eine Orientierungshilfe, keine verbindliche Vorgabe. Liegt Ihr Gebäude in einem Gebiet dezentraler Versorgung, ist ein eigener Wärmeerzeuger – etwa eine Wärmepumpe – der realistische Weg. In geplanten Wärmenetzgebieten kann Abwarten sinnvoll sein.
Anforderungen an Wärmenetze
| Wärmenetz | Anforderung | Frist |
|---|---|---|
| Neue Wärmenetze | mindestens 65 % erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme | seit 01.03.2025 |
| Bestehende Wärmenetze | 30 % erneuerbare Energien / Abwärme | bis 2030 |
| Bestehende Wärmenetze | bis zu 80 % erneuerbare Energien / Abwärme | bis 2040 |
| Alle Wärmenetze | vollständig fossilfrei | bis 2045 |
Neue Kostenteilung ab 2028
Das GModG erweitert die Technologiefreiheit – koppelt sie aber an eine stärkere Kostenbeteiligung derjenigen, die über die Heiztechnik entscheiden. Für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gilt: Ab 2028 werden die CO₂-Kosten und die Gasnetzentgelte hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
Für vermietende Eigentümer heißt das konkret: Die Entscheidung für eine günstige fossile Heizung verlagert einen Teil der Folgekosten dauerhaft auf die eigene Seite. In der Wirtschaftlichkeitsrechnung eines Mehrfamilienhauses kann das den Ausschlag zugunsten einer Wärmepumpe oder eines Fernwärmeanschlusses geben – zumal die Heizungsförderung weiterhin bis zu 70 % beträgt.
Zusätzlich bleibt die anteilige Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete möglich. Wir prüfen für Sie die Gesamtrechnung aus Investition, Förderung, Umlage und Betriebskosten – sprechen Sie uns an.
Kurz beantwortet
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung jetzt austauschen?
Nein. Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Kessel ist mit dem GModG entfallen, ebenso das geplante Betriebsverbot ab 2045. Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren. Wirtschaftlich kann ein Tausch trotzdem sinnvoll sein – wegen Verbrauch, CO₂-Preis und Förderung.
Darf ich 2026 noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen sind wieder zulässig, unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung. Bis Ende 2028 gilt keine Beimischungspflicht. Ab 2029 greift die Bio-Treppe mit zunächst 10 % grünem Brennstoffanteil, der bis 2040 auf 60 % steigt.
Gilt die Bio-Treppe auch für meine bestehende Heizung?
Nein. Anlagen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, sind vollständig ausgenommen – weder Beimischung noch Nachweis. Die Pflicht greift erst, wenn Sie die Anlage durch eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ersetzen.
Muss ich einen neuen Energieausweis erstellen lassen?
Nein. Bestehende Energieausweise bleiben ihre vollen zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Es gibt keine Austausch- oder Umschreibepflicht. Die erweiterten Anforderungen gelten nur für Ausweise, die ab 2027 neu ausgestellt werden.
Bleibt die Förderung trotz der Gesetzesänderung bestehen?
Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) besteht weiter, für den Heizungstausch weiterhin mit bis zu 70 % Zuschuss. Die Fördersätze und Boni wurden zum 21. Juli 2026 allerdings neu geordnet. Alle Details und einen Rechner finden Sie auf unserer Seite zur BEG-Reform 2026.
Was passiert, wenn meine Heizung plötzlich ausfällt?
Bei einem irreparablen Ausfall greift eine Übergangsregelung von zwölf Monaten. Sie dürfen also zügig ersetzen, ohne sofort alle Anforderungen erfüllen zu müssen. Nutzen Sie die Zeit trotzdem für eine fundierte Entscheidung – eine Havarie-Ersatzbeschaffung bindet Sie oft zwei Jahrzehnte.
Lohnt sich eine Wärmepumpe in einem unsanierten Altbau?
Das hängt von den erreichbaren Vorlauftemperaturen ab. Häufig sind zunächst Dämmung, Fenster oder größere Heizflächen sinnvoll – idealerweise in der Reihenfolge eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), der zugleich den Förderrahmen erhöht. Wir prüfen das für Ihr Gebäude konkret.
Neue Regeln, neue Spielräume – wir ordnen sie für Ihr Gebäude ein
Technologieoffenheit heißt vor allem: Die Entscheidung liegt jetzt bei Ihnen. Wir rechnen die Varianten über die volle Nutzungsdauer durch – inklusive Bio-Treppe, CO₂-Preis, Förderung und Umlagefähigkeit – und erstellen auf Wunsch Ihren individuellen Sanierungsfahrplan.
Zum Nachlesen
- Bundesregierung · Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz
- BDEW · GModG beschlossen (Bio-Treppe im Detail)
- BMUKN · Drittes BEHG-Änderungsgesetz (CO₂-Preis 2027)
- Land Berlin · Berliner Wärmeplan 2026
- BMWSB · Kommunale Wärmeplanung
- Energie-Effizienz-Expertenliste
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