Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel: was 2026 wirklich gilt
Nach Kauf, Erbschaft oder Schenkung bleiben zwei Nachrüstpflichten – die Kesselaustauschpflicht ist entfallen. Wir trennen Fakt von Gerücht und zeigen, welche Fristen und Bußgelder tatsächlich gelten.
Die wichtigste Klarstellung
Es gibt keinen generellen Sanierungszwang für Wohngebäude. Weder das GModG noch die EU-Gebäuderichtlinie verlangen, ein einzelnes Wohnhaus auf eine bestimmte Effizienzklasse zu bringen.
Von den früher drei Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel sind seit dem 29. Juli 2026 noch zwei übrig: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen. Die Pflicht zum Austausch alter Konstanttemperaturkessel ist ersatzlos gestrichen.
Diese zwei Pflichten bleiben
| Pflicht | Anforderung | Frist | Ausnahmen |
|---|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke oder Dach§ 35 GModG (früher § 47 GEG) | U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K). Alternativ kann statt der Decke das darüberliegende Dach gedämmt werden. | 2 Jahre ab Grundbucheintragung | Wenn die Anforderung bereits erfüllt ist oder die Maßnahme unwirtschaftlich wäre |
| Heizungs- und Warmwasserleitungen§ 69 GModG | Dämmung zugänglicher Leitungen in unbeheizten Räumen. Bei Standarddämmstoffen entspricht die Dämmstärke dem Rohrinnendurchmesser. | 2 Jahre ab Grundbucheintragung | Nicht zugängliche oder bereits gedämmte Leitungen |
| Austausch alter Heizkesselfrüher § 72 GEG | Entfallen. Die Pflicht, über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel auszutauschen, wurde mit dem GModG ersatzlos gestrichen. | ||
Stand September 2026 · energieberater.berlin
Wichtiges Detail zur Frist
Die Zwei-Jahres-Frist knüpft nach dem Gesetzeswortlaut an den ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 an. Wer ein Haus kauft, das seitdem bereits einmal den Eigentümer gewechselt hat, erhält also kein neues Zeitfenster – die Pflicht war dann längst fällig und ist gegebenenfalls vom Voreigentümer nicht erfüllt worden. Prüfen Sie das vor dem Kauf, denn die Verantwortung geht auf Sie über.
Nachrüstpflicht-Check
Beantworten Sie vier Fragen und erfahren Sie, welche Pflichten für Ihr Gebäude gelten.
Ihre Pflichten
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Kosten und Förderung
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Empfehlung
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Orientierungshilfe ohne Rechtsberatung. Ob die Anforderung im Einzelfall bereits erfüllt ist, lässt sich nur durch Prüfung vor Ort und Berechnung feststellen.
Pflicht allein wird nicht gefördert
Ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig übersehen wird und bares Geld kostet.
Die Regel
Nach § 89 GModG sind Effizienzmaßnahmen nur förderfähig, wenn sie die gesetzlichen Anforderungen übererfüllen. Die reine Pflichterfüllung ist von der Förderung ausgeschlossen.
Bei der obersten Geschossdecke bedeutet das: Das Gesetz verlangt 0,24 W/(m²·K), die technischen Mindestanforderungen der BEG dagegen höchstens 0,14 W/(m²·K).
Was daraus folgt
Wer die Dämmung nur nach gesetzlichem Mindestmaß ausführen lässt, erfüllt zwar die Pflicht – erhält aber keine Förderung. Wer etwas stärker dämmt, bekommt 15 % Zuschuss, mit iSFP und weiteren Boni entsprechend mehr.
Die Mehrkosten für die stärkere Dämmung sind meist geringer als der entgangene Zuschuss. Diesen Unterschied erkennt man nur an der Berechnung, nicht am Handwerkerangebot.
Wann Anforderungen auch ohne Eigentümerwechsel greifen
Die 10-Prozent-Regel (§ 36 GModG)
Erneuern Sie mehr als 10 % der Fläche eines Bauteils – etwa neuer Außenputz oder eine neue Dacheindeckung –, müssen die gesetzlichen U-Werte eingehalten werden. Bei Fenstern und Außentüren gilt die Vorgabe bereits ab dem ersten ausgetauschten Element.
Mehrfamilienhäuser und vermietete Gebäude
Hier gilt die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke unmittelbar und ohne besonderen Auslöser. Die Selbstnutzer-Ausnahme greift nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Neu eingebaute fossile Heizungen
Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, gilt die Bio-Treppe: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. Bestandsanlagen sind ausgenommen – auch nach einem Eigentümerwechsel.
Bußgeld nicht unterschätzen
Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit erheblichen Geldbußen geahndet werden. In der Praxis fällt das meist bei Verkauf, Umbau oder Schornsteinfegerkontrolle auf.
Häufige Fragen
Muss ich nach dem Hauskauf die alte Heizung austauschen?
Nein. Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem GModG ersatzlos entfallen. Auch die Bio-Treppe trifft eine vorhandene Anlage nicht – sie gilt nur für Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden.
Gilt die Zwei-Jahres-Frist auch beim Erben?
Ja. Kauf, Erbschaft und Schenkung lösen die Frist gleichermaßen aus. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt mit dem Eigentümerwechsel zudem die Selbstnutzer-Ausnahme, die dem Voreigentümer möglicherweise zugutekam.
Muss ich die Kellerdecke dämmen?
Eine Nachrüstpflicht zur Dämmung der Kellerdecke besteht grundsätzlich nicht. Energetisch ist sie trotzdem eine der wirtschaftlichsten Maßnahmen überhaupt – geringe Kosten, spürbare Wirkung, kurze Amortisation. Sie ist zudem förderfähig.
Wie weise ich nach, dass die Pflicht erfüllt ist?
Über die Bestätigung des ausführenden Fachbetriebs zu Dämmstoff, Dicke und Wärmeleitfähigkeit, aus der sich der U-Wert ergibt. Bewahren Sie diese Unterlagen auf – beim späteren Verkauf werden sie regelmäßig verlangt.
Kann ich die Pflichtmaßnahme mit einer geförderten Sanierung verbinden?
Ja, und das ist meist der sinnvollste Weg. Sie erfüllen die Pflicht und erhalten Förderung – vorausgesetzt, die Ausführung übererfüllt die gesetzlichen Anforderungen deutlich. Genau das planen wir für Sie durch.
Wir rechnen Ihr Vorhaben konkret durch
Ob Kauf, Sanierungsplanung oder Antragstellung: Wir prüfen Ihr Gebäude, ermitteln die förderoptimale Reihenfolge und übernehmen die komplette Antragsbegleitung – von der BzA bzw. TPB bis zum Verwendungsnachweis.
Zum Nachlesen
- Bundesregierung · Gebäudemodernisierungsgesetz
- Gesetze im Internet · Gebäudeenergiegesetz
- BAFA · Effiziente Gebäude
- Energie-Effizienz-Expertenliste
Haftungsausschluss: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bekannten Stand wieder. Trotz sorgfältiger Erstellung kann keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität übernommen werden. Maßgeblich sind stets die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen, amtlichen Veröffentlichungen sowie die Vorgaben der zuständigen Behörden und Förderstellen. Alle Kosten- und Förderangaben sind unverbindliche Richtwerte. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Energie- oder Fördermittelberatung.