Hauskauf und Sanierung 2026: worauf Käufer jetzt achten müssen
Ein Altbau mit schlechter Energieklasse ist heute kein Ausschlusskriterium mehr, sondern ein Förderfall. Wir zeigen, wie Kaufpreis, Sanierungskosten und Fördermittel zusammen gerechnet werden – und welche Reihenfolge über den Erfolg entscheidet.
Die wichtigste Regel beim Kauf
Der Kaufpreis allein sagt nichts über die Wirtschaftlichkeit. Entscheidend ist die Summe aus Kaufpreis + Nebenkosten + Sanierungskosten − Förderung. Ein günstiges Haus in Energieklasse H kann teurer werden als ein 60.000 € teureres Objekt in Klasse D – oder deutlich günstiger, wenn die Förderung richtig genutzt wird. Genau diese Rechnung sollte vor dem Notartermin stehen, nicht danach.
Was sich für Käufer geändert hat
Zwei Entwicklungen prägen den Markt: Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Sanierungspflichten deutlich entschärft, gleichzeitig wurden Förderung und Kaufkredite neu justiert.
Keine Austauschpflicht mehr
Die Pflicht, über 30 Jahre alte Gas- und Ölkessel auszutauschen, ist mit dem GModG entfallen. Ein alter Kessel zwingt Sie nach dem Kauf nicht mehr sofort zum Handeln.
Schlechte Klasse = Förderchance
Objekte der Klassen F, G und H sind Voraussetzung für „Jung kauft Alt" und können den WPB-Bonus auslösen. Was den Preis drückt, erhöht oft die Förderquote.
Neue Förderlogik
Seit dem 21. Juli 2026 gelten neue BEG-Sätze. Der Kostenrahmen beim Effizienzhaus liegt bei 150.000 € je Wohneinheit, beim Heizungstausch sind bis zu 70 % möglich.
Energieausweis wird wichtiger
Ab 2027 gelten erweiterte Ausweise. Die Effizienzklasse wird zunehmend preisrelevant – beim Kauf ebenso wie beim späteren Wiederverkauf.
„Jung kauft Alt" – der Kaufkredit für Familien
Das KfW-Programm 308 richtet sich an Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem minderjährigen Kind. Es finanziert ausschließlich den Kauf einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie – nicht die Sanierung selbst.
Konditionen (Stand August 2026)
| Kriterium | Wert |
|---|---|
| Kredithöhe | bis 140.000 / 160.000 / 180.000 €gestaffelt nach Anzahl der Kinder |
| Einkommensgrenze | 90.000 € zvE bei einem Kind+10.000 € je weiterem Kind |
| Objekt | Energieklasse F, G oder H |
| Sanierungsfrist | 54 Monate (4,5 Jahre) nach Auszahlung |
| Zielstandard | EH 85 EE oder EH Denkmal EEalternativ ein Paket aus Einzelmaßnahmen |
| Energieberater | verpflichtend |
Was Sie unbedingt beachten müssen
Antrag vor dem Kaufvertrag
Der Kreditantrag muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Alternativ kann der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage geschlossen werden.
Sanierung separat finanzieren
Die 308 deckt nur den Kauf. Für die Sanierung nutzen Sie KfW 261, die BAFA-Einzelmaßnahmen oder die KfW-Heizungsförderung.
Frist realistisch planen
4,5 Jahre klingen lang, sind bei Handwerkermangel und Genehmigungen aber knapp. Verzögerungen können zur Rückforderung führen.
Nebenkosten sind nicht förderfähig
Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren zählen nicht zu den förderfähigen Kosten.
Seit dem 3. August 2026 gelten verbesserte Bedingungen: höhere Kreditbeträge und die Möglichkeit, statt der Vollsanierung ein Paket aus Einzelmaßnahmen umzusetzen (Heizungstausch, Dach- oder Dachbodendämmung, Fenstertausch, Fassadendämmung). Der Nachweis kann dann über eine Fachunternehmererklärung erfolgen.
Kaufkalkulation: Was kostet das Objekt wirklich?
Rechnen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und Sanierung zusammen – und sehen Sie, wie viel die Förderung davon abfängt.
Die Kostenkennwerte sind Marktrichtwerte 2026 inklusive Mehrwertsteuer. Planen Sie zusätzlich 15 bis 20 % Puffer für Überraschungen ein.
Einordnung
–
Unverbindlicher Richtwert. Die tatsächliche Förderung hängt von Maßnahme, Reihenfolge, Nachweisen und Programmstand ab. Individuelle Kaufberatung anfragen →
Die Prüfliste für den Altbaukauf
Typische Fehler
- Kaufvertrag unterschrieben, bevor der KfW-308-Antrag gestellt wurde – die Förderung ist damit verloren.
- Sanierungskosten nach Bauchgefühl geschätzt statt auf Basis einer Begehung.
- Heizung sofort getauscht, bevor die Gebäudehülle gedämmt ist – die Wärmepumpe wird zu groß dimensioniert.
- Kein Puffer für Asbest, Feuchtigkeit im Keller oder marode Elektrik eingeplant.
- Die 54-Monats-Frist der KfW 308 unterschätzt.
So gehen Sie vor
- Energieausweis des Objekts anfordern und die Klasse prüfen – sie entscheidet über Förderprogramme.
- Vor dem Kauf einen energetischen Vorbefund erstellen lassen: Zustand von Hülle, Heizung, Feuchtigkeit.
- Sanierungskosten und Förderung durchrechnen, bevor der Preis verhandelt wird – das ist Ihr Verhandlungsargument.
- Fördermittel-Reihenfolge festlegen: erst iSFP, dann Anträge, dann Aufträge.
- Sanierungsfahrplan erstellen lassen – er gilt 15 Jahre und verdoppelt den Kostenrahmen.
Regionaler Hinweis für Berlin und Brandenburg
In Berlin gibt der Wärmeplan 2026 Auskunft darüber, ob für die Adresse künftig Fernwärme vorgesehen ist oder eine dezentrale Lösung. Das beeinflusst die Heizungsentscheidung nach dem Kauf erheblich. In Brandenburg liegen viele kommunale Wärmepläne erst bis 2028 vor – dort ist die Wärmepumpe in der Regel der planbare Weg. Wir prüfen die Lage Ihres Wunschobjekts im Rahmen der Kaufberatung.
Häufige Fragen zum Hauskauf
Lohnt sich ein Haus in Energieklasse H überhaupt noch?
Häufig ja – gerade weil der Kaufpreis niedriger liegt. Die schlechte Klasse ist Voraussetzung für „Jung kauft Alt" und kann den WPB-Bonus auslösen. Entscheidend ist, dass Sie die Sanierungskosten vor dem Kauf realistisch kennen und die Förderung einplanen.
Muss ich nach dem Kauf sofort sanieren?
Grundsätzlich nein. Mit dem GModG sind Austauschpflicht und Betriebsverbot entfallen. Wenn Sie allerdings die KfW 308 nutzen, gilt die vertragliche Sanierungsfrist von 54 Monaten.
Kann ich KfW 308 und BEG-Förderung kombinieren?
Ja. Die 308 finanziert den Kauf, die BEG-Programme fördern die Sanierung. Die Summe aller Förderungen darf die förderfähigen Gesamtkosten nicht übersteigen. Die Verzahnung sollte früh geplant werden.
Was kostet die Energieberatung beim Kauf?
Ein energetischer Vorbefund liegt deutlich unter den Kosten eines vollständigen iSFP und rechnet sich meist schon durch die Verhandlungsposition. Die Beratung selbst ist zudem förderfähig. Mehr zum energetischen Vorbefund →
Weiterlesen
Wir rechnen Ihr Vorhaben konkret durch
Ob Kauf, Sanierungsplanung oder Antragstellung: Wir prüfen Ihr Gebäude, ermitteln die förderoptimale Reihenfolge und übernehmen die komplette Antragsbegleitung – von der BzA bzw. TPB bis zum Verwendungsnachweis.
Zum Nachlesen
- KfW · Jung kauft Alt (Kredit 308)
- BAFA · Effiziente Gebäude
- Land Berlin · Berliner Wärmeplan 2026
- Energie-Effizienz-Expertenliste
Haftungsausschluss: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bekannten Stand wieder. Trotz sorgfältiger Erstellung kann keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität übernommen werden. Maßgeblich sind stets die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen, amtlichen Veröffentlichungen sowie die Vorgaben der zuständigen Behörden und Förderstellen. Alle Kosten- und Förderangaben sind unverbindliche Richtwerte. Der Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Energie- oder Fördermittelberatung.